昆明市不动产登记实施背后的矛盾辛酸

    作者:月圆之夜西山之巅 提交日期:2016-08-04 14:43:22

      昆明自6月30日施行“不动产登记”以来,坊间便陆续曝出市区有大量小区因历史遗留问题或开发商拖欠相关资金,无法取得土地证,房屋无法上市交易,甚至还传出“上百个小区二手房交易中断”的消息。
      无独有偶,西山君(天涯昵称)从事相关二手房交易工作,罗列以下几种突出案列:
      1:不动产登记临时“空降”昆明,令二手房区间段交易防不胜防:

      
      
      6月30日开始施行,为何相关部分提前未做官方通知,即便是有,没见官网或者其他媒体宣传,寥寥无几的一则报道是《春城晚报》2016年6月24日登报简介做了相关报道,但仅提前6天的传媒通知实在牵强。
      2:历史遗留问题矛盾凸显:
      划拨性质土地、土地证为大证、无土地证。。。交易受限、交易成本随新政新增。。。新政施行“一刀切”在6月30日之前所办理完成交易,划拨类土地性质,但因银行按揭贷款暂未放款的需补交土地出让金(新政之前免收此项收费,收费标准为买卖公证价的1%),增加赋税暂且还是小事,接下来手续繁琐、拖时间。。。更为头疼(3)。
      无土地证、土地信息不完善。。。受限交易,6月30日之前办理抵押按揭,涉及此类银行临时拒不受理审批、放款。
      据不完全统计,昆明上百小区无土地证无法上市交易,国土资源局表态:或有过渡性政策,但新政落地已过一个月有余,也无下文。
      3:新政一刀切,“毁”多少家庭无辜“生变”
      6月30日之前(大部分为6月初、6月中旬,甚至有在6月份之前的)已经办理产权(所有权)过户,并且已经下证(房产证正常为7个工作日办理完成)买卖双方办理银行按揭付款方式进行交易的,在支付完购房首付款后,银行贷款审批中或已通过暂未放款的(截止6月30日),所有银行拒不放款,理由为昆明市不动产登记实施后,无法正常办理抵押登记,需等通知。
      典型案例:①:甲方通过银行按揭购买乙方名下的一套“天价学区房”(名校学区房的价格大家都懂的)给小孩今年上学,在6月初办理了相关过户手续,支付了税费,购房书付款。按新政之前的原计划6月初开始交易,快则月底银行放贷,慢则7月中旬以前可放贷,然后拿到银行的贷款证明(此证明贷款放款后才能开具)配合例如产权证复印件等其他落户资料落户,8月初(8月1日—8月5日)小孩报名。
      “计划是美好的、变化却很残忍”6月底贷款抵押(产权处抵押登记部门受理)按不动产登记新政执行据不收件或限制收件数量(10件/工作日),之后所有银行因拿不到抵押他项权证(之前为2—5天可出)以至于到目前为止(8月4日)几乎所有银行不能正常放款,甲方小孩不能报名上学(乙方未收到银行尾款不牵出户口、即便乙方腾空户口甲方落户资料不齐全也不能落户)。当代的“孟母三迁”家长举家所有财力(按揭贷款购房即可证明)为求给孩子创作一个更好的就学平台,就此(新政)落空。
      ②甲乙双方协商一致达成购房协议(乙方所持有房产无土地证)甲方通过银行按揭方式购房甲方房产(新政前无土地证可正常交易、贷款)于6月初办理了相关手续并已完成完税、首付款交接,同上截止目前贷款未放款(若不是新政后期临时干预早已放款,各得所需),情况更为严重,因没有土地证,银行不可能再办理后续贷款,面临退件选择。银行因新政抵押受限(按照银行的说法,他们也没办法,抵押不了)退件就意味着两种选择:其一,撤销抵押,甲方补足购房尾款(贷款部分)给乙方,交易完成,但实际情况甲方没有能力一次性支付几十万给乙方;其二,取消交易,(新房产证交易后7个工作日已出,已过户到甲方名下,证一出不能退件)甲方将原乙方房产又过户给乙方,但新政无土地证不能交易,此方案行不通。(即便有土地证可以在新政下交易,后者交易赋税比原来更高,不满两年的增值税,且之前的有些已交费用不能退回)。
      ③甲乙双方于6月10日左右达成房产交易(双证齐全),付款方式也是按揭贷款,同样受制于6月底突然施行的不动产新政,贷款不能放款,卖房原计划换购新房已经交了部分购房款,约定于8月初以前支付剩余款项,若不交款面临违约处罚,但自己的房子卖出去贷款部分迟迟未能收到,跟买房协商后,买方无奈之下借高利贷先支付贷款部分给卖方,待银行哪天放款了,卖方再将收到的银行尾款转付给买方(银行按揭贷款,银行只对卖方账号放款)。
      此处省略更多凄凉的案例。。。
      西山君着实同情在老、新政策过渡阶段,遇到综上(只是一小部分缩影、甚至更为“悲催”的购房体验)麻烦事的房东、购房者,本来买房子、买房子是件开心事,无奈新政、新政无欢喜。客观地、很愤怒地质问一声昆明市xx:响应李总号召执行不动产新政是好事情,昆明人也会且只能无条件执行,但是能不能多点预留时间、空间,能多提前点时间发个公告、通知哪样呢?如果真是提前通知了,有实际矛盾的,你不买、我不卖就不会像现在一样被困在中间,进退两难!!!


      
      4:新政下二手房交易效率极低:
      此次不动产登记是先执行后完善相关准备,临时成立不不产登记部门,各部门交接工作迟迟跟不上、各种遗留交易堆积,新政下各种办事效率低下(态度就不说了)。。。显露无遗 。 “工欲善其事,必先利其器”,你不能说规定大家不能随地大小便(合理规定、理解并支持),但自己临时来建厕所,等建好了再上吧?
      当然新政、改革必然会面临诸多困难,这个大众都能理解, 事已至此,还望尽快简化程序、妥善处理遗留问题、贷款拖延问题。。。这也是彰显地方政府因地制宜、果敢、高效的魅力。
    热门评论:

    昵称:冰冰有危险提交时间:2017-11-23 13:06:15

      最近一直在打市长热线,现在市长热线接话员回复的非常流畅了,一套一套的,说你的情况也反映到国土资源局,7-15个工作日给回复,请耐心等待,就这样!
      国土资源局又回复,对于你们的情况,我们也收集资料汇报政府部门,等待相关过渡性政策,
      万能的ZF,阿门,能快点吗,你们是不是没有看到我们已经快奔溃了!

    昵称:ty_屌丝的丝提交时间:2017-11-23 12:04:35

      南京市给了3个月的缓冲期处理市民和企业手上存量没有抵押的(原政策原部门办理抵押)。不懂我市现在企业和市民反应强烈,让zf给个缓冲期处理手上的存量抵押件,为何zf一拖再拖。

    昵称:rina2006提交时间:2017-11-23 10:27:47

      我也是遇到同样的问题,6月8号就办理了公证及过户手续,我们是房产证、土地证都有,今天把土地证拿过去了,但说土地证上是划拨土地,需要办理不动产证才能办理抵押贷款,但办理不动产证需要约51个工作日,办理抵押需要30个工作日,(工作日就是除去周六周日及各种假期),一算全程下来元旦后也未必能拿得到贷款,我们是属于盘龙区的,今天在宝善街那里本想办理了,可银行对接工作人员说官渡区像我们这样的已经受理,按老政策办理,只是其它几个区没有,让我们把土地证及契税发票放那里,等看看政策是否会有转变。现在只能等了。
      同一片天,各区的政策都不一致,坑了多少老百姓,这还是一个天下吗?

    昆明市不动产登记实施背后的矛盾辛酸

    昵称:冰冰有危险提交时间:2017-11-23 10:00:03

      很多问题还是没解决,老的问题一刀切直接撒手不管,新的办公模式又存在业务生疏,效率低下,各种奇葩证明,各种让老百姓跑断腿的情况,身边城市那么好的经验不效仿,现在摸着石头过河,学成四不像,12345也没用了。过渡政策也研究了两月,有的人不知道还能等几天。


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      月圆之夜西山之巅

      文章来源: 昆明
      时间:2016-08-04 14:43:22
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